Covid-19 e affitto di azienda: diritto del conduttore alla riduzione del canone.

Il Tribunale di Roma, V sezione Civile, con ordinanza del 29 maggio 2020, nell’ambito di un procedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c., ha statuito che i canoni per affitto di azienda, sottoposta a sospensione dell’esercizio delle proprie attività commerciali per Covid-19, sono dovuti al concedente ma gli stessi sono riducibili nel loro ammontare.

Il Tribunale giunge a tale conclusione ritenendo configurabile, nel caso in esame, la fattispecie giuridica della impossibilità temporanea e parziale della prestazione del locatore ai sensi del combinato disposto degli artt. 1256 e 1464 c.c..

Ed invero, secondo il ragionamento del Giudice romano, nel periodo del lockdown, la prestazione del concedente l’azienda, od un ramo di essa, è divenuta impossibile ma solo parzialmente perché, se da un lato, essa era impossibile con riferimento all’obbligo di consentire all’affittuario, nei locali aziendali, l’esercizio del diritto a svolgere la vendita al dettaglio, d’altro lato, nello stesso periodo la prestazione del concedente è comunque rimasta possibile, ricevibile ed utilizzata, con riferimento alla concessione del diritto di uso dei locali, ovvero nella più limitata funzione di fruizione del negozio, quale magazzino e deposito merci.

La medesima prestazione assume, altresì, la peculiarità della temporaneità, atteso che l’inutilizzabilità del ramo di azienda per la vendita al dettaglio è stata limitata per un arco di tempo conclusosi il 18 maggio 2020.

Rebus sic stantibus, le conseguenze della chiusura delle attività commerciali per Covid-19 -per ciò che attiene ai contratti di affitto di azienda, e comunque ai contratti di locazione commerciale- non sono né esclusivamente quelle previste per la impossibilità totale temporanea, quali il completo venir meno del correlato obbligo di corrispondere la controprestazione (cfr. Cass. 9816/2009), né quelle previste per i casi di impossibilità parziale definitiva, quali la riduzione, parimenti definitiva, del canone ai sensi dell’art. 1464 c.c..

Ad avviso del Tribunale di Roma, nel caso in esame e con riferimento al periodo di sospensione delle attività commerciali a causa dell’emergenza epidemiologica, configurandosi una impossibilità parziale e temporanea della prestazione del proprietario/locatore, la soluzione, risiede in un’applicazione combinata dell’art. 1256 c.c., norma generale in materia di obbligazioni e disciplinante l’impossibilità temporanea, e dell’art. 1464 c.c., quale norma speciale in materia di contratti a prestazioni corrispettive e disciplinante l’impossibilità parziale della prestazione stessa, dalla quale combinazione deriva “il diritto del conduttore ex art. 1464 c.c. ad una riduzione del canone, limitatamente al solo periodo di impossibilità parziale, riduzione da operarsi, nella sua determinazione quantitativa, avuto riguardo: a) alla sopravvissuta possibilità di utilizzazione del ramo di azienda nella più limitata funzione di ricovero delle merci, correlata al diritto di uso dei locali; b) al fatto che il ramo di azienda è pur sempre rimasto nella materiale disponibilità del conduttore”.

Lo stesso Giudicante ha anche ipotizzato una riduzione del canone pari al 70%, tenendo conto del fatto che la porzione di prestazione rimasta ineseguita durante il blocco delle attività commerciali per il Covid-19 è oggettivamente quella di maggior significato economico nell’ambito del sinallagma, quale l’esercizio della vendita al dettaglio.

A parere dello scrivente, sulla base dei principi innanzi enunciati, ove ritenuti condivisibili, dovrebbe giungersi ad analoga conclusione anche con riferimento ai contratti di locazione commerciale tradizionali.

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Trib Roma 29.05.2020

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